文章
  • 文章
美国

美国外郊增长降至历史最低点

(美联社)华盛顿 - 由于高昂的汽油成本,在令人兴奋的2000年代出现的偏远郊区现在看到他们的增长失去了历史性的低点,阻止了美国城市居民长达数十年的远离城镇蔓延的房屋。

显示,在房地产市场出现萧条和油价再度飙升之后,人口趋势发生了变化。 经济衰退技术上结束两年后,尽管有微弱的反弹迹象,美国人再次回到创纪录的水平,并留在大城市。

这对大都市区边缘的住宅“郊区”构成了长期影响。

趋势新闻


在预期人口持续增长的情况下建造闪亮的新学校和大型商场正在减少。 宽敞的McMansions为中产阶级家庭提供房屋所有权的承诺,可以放弃或半建造。 一旦逃离城市问题,受丧失抵押品赎回权影响的郊区地区的贫困率就会超过城市。

结果:美国城市和周边城市地区的年增长率至少在20年内首次超过了郊区,跨越了郊区发展的现代化时代。

“耶利哥大学经济学家罗伯特·希勒说:”我们的鼎盛时期可能已经过去了。“ Shiller是标准普尔房地产指数的共同创始人,或许因识别美国房地产泡沫在2006 - 2007年实际破裂之前的风险而闻名。 在审视当前市场时,希勒认为,由于汽油价格持续居高不下,美国目前处于转折点,长期从遥远的郊区转移。

人口变化也发挥了作用:它们包括越来越多地推迟婚姻和分娩的年轻单身人士,因此更容易租房,而且在黄金岁月中可能更喜欢靠近的可步行的城市中心。

“郊区住房价格在我们的一生中可能无法恢复,”席勒说,他称自1950年以来郊区的发展“不寻常”,并且只能通过汽车和国家公路系统的兴起来实现。 “随着泡沫的破灭,我们可能会发现城市的乐趣和租房的优势,不是将资金投资于一个单独的房子,而是投资于多元化的投资组合。”

在伊利诺伊州肯德尔县(Kendall County)这个位于芝加哥西南约50英里处的116,000人的偏远郊区,可以看到长期萧条的迹象。 肯德尔是2000年至2010年全国增长最快的第一大县,肯德尔是郊区浪潮的一部分,这一浪潮使肯德尔的人口增加了一倍以上,并帮助共和党总统候选人乔治·W·布什在2004年取得胜利,为共和党人带来了新时代的希望保守派选民在农村 - 城市边缘萌芽。

然而,到了21世纪后期,肯德尔县的经济增长在经济衰退和汽油成本上升的情况下开始减弱。 与其他许多人一样,该郡最终在2008年总统竞选中转向伊利诺伊州民主党人巴拉克•奥巴马(Barack Obama)寻求经济答案。 到2011年,肯德尔县的年增长率进一步下滑至1%,使其县增长率降至第236位。

在过去10年里,房地产经纪人乔治里希特在肯德尔县工作了20多年,事情特别动荡。

“新建房屋建设速度不够快,”他说。 “我们很多业内人士对于年增长率和物业价值的快速和巨大非常非常紧张。我们知道没有办法可以继续下去。” 现在,他说,新建筑很少。

长期担任肯德尔县董事会成员杰夫•韦尔利(Jeff Wehrli)表示,经济放缓的迹象最明显来自贬值房屋,取消抵押品赎回权以及居民的普遍不确定性。

“这需要一段时间,”他谈到当地的复苏时说,他承认永远不会达到与过去十年相同的水平。 “我们的经济必须回到人们可以自信地签署40年抵押贷款的程度。”

大约有1060万美国人居住在这个国家的大陆地区,仅占大都市地区数量的5%。 这一数字与2010年相比仅增长0.4%,低于城市及其周边城市地区0.8%的增长率。 它也是至少20年来exurbs最大的一年增长率下降。

相比之下,2006年,郊区社区的年增长率为2.1%,而内城的人口流失率为0.2%。

总体而言,2011年增长最快的100个郊区和郊区中有99个与十年中期的住房高峰相比增长较慢或没有增长 - 弗吉尼亚州斯波特西瓦尼亚县位于华盛顿特区的郊区,大都市区,即使在经济低迷时期也蓬勃发展。 与2010年相比,前100个郊区的近四分之三的增长速度也有所放缓,去年受到每加仑3美元汽油的影响,此后该汽油价格已上涨1美元。

其他显示出大幅减速的地区是凤凰城外的皮纳尔县; 亚特兰大附近的Barrow,Paulding和Pike县; 北卡罗来纳州夏洛特市外的联盟和约克县; 和新墨西哥州阿尔伯克基附近的桑多瓦尔县

“这种经历的刺痛很可能会阻碍年轻家庭和新移民的长期观点,即在郊区建造家园是实现美国梦的快捷方式,”William H. Frey说道。布鲁金斯学会人口统计学家分析了人口普查数据。

在过去十年中,居住在主要城市郊区郊区的贫困人口数量增长了53%,而城市则为23%。 郊区也是全国大约三分之一的贫困人口的家园,高于城市和农村地区。

最新的人口普查数据来自2011年美国整体增长率为0.9%,这是自20世纪40年代中期以来的最低水平,原因是最近的经济衰退导致出生人数减少和移民减少。

在国家边界内移民的人数也减少了 - 仅有11.6%的人口搬到了新家,这是自1948年政府开始追踪此类信息以来的最低点。这意味着越来越多的美国人迁移到郊区的住宅热点或拉斯维加斯,凤凰城和亚特兰大等太阳带地区,颠覆了2000年代的几个人口趋势。

去年增长增长或减缓损失的都市地区包括洛杉矶,迈阿密,西雅图和底特律,这些地区经济衰退时人口急剧下降已基本触底。

其他发现:

- 大都市区边缘的农村县去年的增长率急剧下降,受到外向蔓延放缓的影响。 根据新罕布什尔大学社会学教授肯尼斯约翰逊的说法,从2010年到2011年,这些县平均增加了30,000人,而2000 - 2010年期间的年增长率为174,000人。

总体而言,去年非都市区增长0.1%,而大都市区为0.9%,小都市区为0.6%。

去年,乔治亚州夏尔顿市是全国增长最快的县,其次是圣伯纳德教区(La Bern),其增长率均超过10%。 这与2010年的人口普查相反,当时圣伯纳德教区的百分比增长排名最后,主要是由于卡特里娜飓风的影响。

-Texas拥有全美发展最快的大都市区中的四个:奥斯汀,圣安东尼奥,达拉斯 - 沃斯堡和休斯顿。

- 洛杉矶是人口最多的县,拥有990万居民。

人口普查估计使用当地的出生和死亡记录,美国国内税收局在美国境内移动的记录和移民的人口普查统计数据。 估计数来自县和大都市区,包括城市和周边郊区。